Принципы оценки, отражающие компоненты объекта

Принцип вклада – основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведённые затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса – результат действия четырёх факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

• если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на её установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;
• отделка цехов, скорее всего, не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как приём на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и, соответственно, стоимости предприятия;
• устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идёт в оплату пользования земельным участком её собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля даёт возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

• дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;
• максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;
• размещать горно-обогатительный комбинат в городе, отдалённом от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип предельной продуктивности – заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности.

После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведённые затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Увеличение объёма инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определённого момента, после чего темп прироста прибыли начнёт снижаться. При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.

Принцип сбалансированности – основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность её элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства.

Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.